La liberatoria condominiale: quali requisiti minimi?

04 Dicembre 2020

Prima di dare una risposta sui requisiti minimi previsti per una “liberatoria” condominiale proviamo a fare chiarezza su questa dichiarazione cosi volgarmente chiamata e ormai necessaria, in caso di esistenza di condominio, in ogni compravendita.

Intanto precisiamo che la “liberatoria” è una dichiarazione che libera una parte rispetto ad un’altra. Ad esempio il soggetto A deve ricevere una somma dal soggetto B e, solo dopo aver ricevuto il dovuto, potrà rilasciare una liberatoria al soggetto B che sarà liberato dal suo debito.

L’amministratore di condominio, con la dichiarazione che volgarmente chiamiamo “liberatoria” non libera invece nessuno, perchè non ne ha alcun titolo a meno che non venga investito di questo ruolo espressamente dall’assemblea dei condomini.

E’ più corretto quindi definire questo documento una ATTESTAZIONE rilasciata, dall’amministrazione nella qualità di rappresentante legale del condominio, al condomino che ne ha fatto richiesta, nella quale potrà riassumere la situazione condominiale ed altre informazioni inerenti il condominio.

Di solito questa attestazione viene rilasciata a ridosso di un rogito notarile perchè richiesta dal notaio rogante a tutela della parte acquirente e spesso, in quella sede, vengono scoperte situazioni che potrebbero mettere in crisi il naturale svolgimento di una compravendita (morosità, liti passive, lavori deliberati o deliberandi, ecc..). Inoltre, è incredibile come, nonostante di recente la regolamentazione che riguarda la professione degli amministratori di condominio sia stata revisionata ed aggiornata , ed il notariato sia sempre molto attento ad evitare il crearsi di confusioni nelle stipule dei rogiti di compravendita, ponendo in atto sempre comportamenti prudenti e cercando di tutelare le parti in ogni operazione immobiliare, ancora non si sia trovata una formula univoca sui contenuti minimi che devono essere indicati in questa attestazione.

Proviamo di seguito ad elencare quelli che secondo noi sono i requisiti minimi che non possono mai mancare in una ATTESTAZIONE DELL’AMMINISTRATORE DI CONDOMINIO:

1. ESTRATTO DEI PAGAMENTI CON SALDO ALLA DATA DEL ROGITO DEL VENDITORE
2. DETTAGLIO DEI FONDI DI RISERVA PRESENTI NEL CONDOMINIO E RELATIVI UTILIZZI DELIBERATI
3. DETTAGLIO DELLE PROPRIETA’ IMMOBILIARI DEL CONDOMINIO
4. SITUAZIONE ANALITICA DELLE MOROSITA’ PRESENTI PER LE QUALI ESISTONO DELLE LITI ATTIVE
5. INDICAZIONE DI EVENTUALI LITI PASSIVE IN CUI IL CONDOMINIO E’ COINVOLTO
6. ELENCO DEI LAVORI DELIBERATI O DELIBERANDI
7. LAVORI PER I QUALI SONO STATI RICHIESTE AGEVOLAZIONI FISCALI
8. SITUAZIONE PATRIMONIALE ED ECONOMICA DEL CONDOMINIO IN ALLEGATO (ultima approvata dall’assemblea)
9. ULTIMI 2 VERBALI DI ASSEMBLEA IN ALLEGATO

L’elenco può aumentare in caso di Supercondomini ovvero di situazioni particolari con impianti di riscaldamento centralizzato per i quali siano stati previsti distacchi singoli, ecc…

Conclusioni

Affidarsi ad un agente immobiliare serio e professionale vuol dire affidarsi a chi queste analisi le conduce fina dalla primissima fase, l’incarico di vendita, ed eviterà ad entrambe le parti di trovarsi in situazioni spiacevoli

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