Chi paga le spese straordinarie deliberate prima del rogito?

08 Gennaio 2021

Giunto il momento per il venditore e l’acquirente di recarsi dal notaio per la sottoscrizione dell’atto definitivo di compravendita, uno degli adempimenti che verrà richiesto al venditore, nel caso in cui l’immobile faccia parte di un condominio, sarà quello di presentare una dichiarazione resa dall’amministratore del condominio attestante l’assenza di insoluti relativamente alle spese ordinarie e straordinarie, l’esistenza di eventuali liti in corso, le deliberazioni assunte dall’assemblea, ecc… 

In pratica, una “fotografia” del rapporto tra il condòmino-venditore ed il condominio.

La dichiarazione dell’amministratore di condominio

La consegna di tale documento è molto importante in quanto solleva l’acquirente da eventuali richieste future da parte dell’amministratore di condominio per eventuali insoluti del condòmino-venditore, in quanto il nostro codice civile stabilisce che il nuovo proprietario risponde in via solidale con il precedente proprietario per le spese relative all’anno in cui avviene il passaggio di proprietà e per quello precedente.

A chi spetta pagare le spese straordinarie deliberate prima del rogito

Un argomento che è spesso oggetto di discussione tra venditore ed acquirente è la delibera di lavori condominiali straordinari nel periodo che intercorre tra l’accordo tra le parti (proposta d’acquisto o contratto preliminare) ed il rogito notarile, dove il venditore ritiene di non essere lui a dover sostenere la spesa in quanto non sarà lui a beneficiarne mentre l’acquirente imputa la spesa di spettanza del venditore in quanto proprietario.

In questo caso, se per rispondere alla domanda volessimo basarci sulla giurisprudenza in materia, otterremmo pareri contrastanti sul tema: 

• da una parte avremmo sentenze e riferimenti normativi che affermano la responsabilità del venditore per il pagamento delle spese dei cosiddetti “lavori straordinari” in quanto proprietario del bene al momento della delibera dei lavori, senza che rilevi alcuna importanza il momento dell’esecuzione degli stessi o la data della successiva assemblea per la riparazione delle spese tra i condòmini;
• dall’altra, troveremo sentenze in base alle quali non sia rilevante la data di delibera dei lavori,  bensì il momento della concreta attuazione dell’attività di manutenzione e del soggetto proprietario che andrà a beneficiare e godere dei lavori.

La soluzione

Al fine di evitare al venditore ed all’acquirente inutili liti sul tema con conseguente dispendio non solo di tempo, ma anche di denaro nel caso in cui, per stabilire la responsabilità, si debba ricorrere ai tribunali, preferiamo suggerire un modus operandi semplice, ma molto efficace:

Punto 1. Per prima cosa, si consiglia al proprietario-venditore, già a partire dalla fase delle trattative, di non tacere su eventuali delibere per lavori straordinari assunte dal condominio, in quanto si potrebbe anche configurare una responsabilità pre-contrattuale, così come previsto dall’art. 1337 del Codice Civile.

Questo perchè è importante per l’acquirente conoscere le ragioni sottostanti le necessità di eseguire tali lavorazioni, le quali potrebbero nascondere elementi importanti per valutare la bontà e sicurezza dell’affare.

Inoltre, si fa presente che ci sono state sentenze in cui il venditore è stato condannato anche per il solo fatto di aver taciuto all’acquirente che di lì a poco, successivamente alla data del rogito e quindi dopo che l’acquirente sarebbe diventato proprietario dell’immobile a tutti gli effetti, sarebbero state deliberate delle spese condominiali straordinarie.

Punto 2. Richiedere, sin dall’inizio delle trattative, di poter visionare i verbali di assemblea degli ultimi 2 anni al fine di poter conoscere aspetti che potrebbero essere importanti per fare le giuste valutazioni e, all’occorrenza, chiedere di poter interloquire con l’amministratore di condominio per avere chiarimenti.

Punto 3 (IL PIU’ IMPORTANTE!). Stabilire contrattualmente, sin dal momento della sottoscrizione del contratto preliminare di compravendita o, in assenza di questo, della proposta di acquisto (da ripetersi eventualmente anche nel rogito notarile di compravendita), a chi spetterà il pagamento delle spese per lavori condominiali già deliberati o che verranno deliberati prima dell’atto definitivo, anche se non ancora eseguiti o in corso di esecuzione al momento della vendita. 

Conclusioni

La differenza tra un buon accordo ed uno cattivo la fa sempre la conoscenza e l’attenzione ai dettagli. 

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