Il Real Estate Crowdfunding: che mercato è?

06 Novembre 2020

Il Real Estate Crowdfunding è una forma di investimento ‘alternativo’ che consente a chiunque, dal piccolo risparmiatore all’investitore professionale, di partecipare al finanziamento di un progetto immobiliare attraverso una piattaforma Internet. 

Il RECF consente agli investitori di impiegare somme anche contenute in una tipologia di asset che, normalmente, richiederebbe un impegno molto più sostanzioso, facilitando la diversificazione del portafoglio di investimento e offrendo al tempo stesso rendimenti competitivi commisurati al rischio. Permette altresì agli operatori del settore immobiliare di ampliare la disponibilità delle fonti di finanziamento e ridurre la propria dipendenza dal canale bancario, senza garanzie particolari da offrire. 

Quasi inesistente fino al 2012, secondo i dati pubblicati nell’ultimo Real Estate Crowdfundig Report, ricerca condotta dal Politecnico di Milano con il prezioso contributo di Walliance, a fine 2019, questa industria a livello mondiale aveva raccolto più di € 20 miliardi, quasi raddoppiando il valore nel giro di un anno.

Le piattaforme attive censite dalla ricerca sono arrivate alla soglia di 144. 

A livello europeo, il RECF ha raccolto circa € 3 miliardi da 72 piattaforme censite, di cui € 1,25 miliardi nel solo 2019; tra le piattaforme attive, il leader di mercato è la tedesca Exporo che si è specializzata nei progetti di tipo lending, avendone finanziati 230 per un ammontare complessivo di quasi € 440 milioni. I mercati più importanti sono la Francia (dove sono stati raccolti in totale € 800 milioni), la Germania (con € 710 milioni) e il Regno Unito (€ 410 milioni). Il 40% del mercato è dominato dalle prime 6 piattaforme. La parte più rilevante della raccolta arriva di gran lunga dal comparto lending. Il valore medio della raccolta per i progetti finanziati dalle principali piattaforme europee è pari a € 544.095. La maggior parte dei finanziamenti (70%) è stata dedicata a progetti di tipo residenziale e, nel complesso, è emerso che le preferenze degli investitori europei ricadano su contesti urbani (63%, in riduzione rispetto all’anno scorso), e su interventi di nuova costruzione (66%), piuttosto che di ristrutturazione. 

Per quanto riguarda il mercato statunitense, il leader fra le 38 piattaforme censite è PeerStreet che, dal 2014 al 2019, ha raccolto $ 3 miliardi, seguito da Sharestates che, nello stesso periodo, ha raccolto $ 2,5 miliardi. A fine 2019 il valore complessivo cumulato della raccolta era pari a $ 13,6 miliardi, con un flusso incrementale di $ 4,7 miliardi negli ultimi 12 mesi. 

In Italia, il fenomeno del crowdfunding immobiliare è più recente rispetto al resto d’Europa ed i volumi sono ancora ridotti rispetto al potenziale.

Tuttavia, nel corso degli ultimi tre anni, il mercato è andato incontro ad una significativa crescita. Le piattaforme specializzate nel real estate sono 11, di cui 4 di tipo equity e 7 di lending (due delle quali arrivate in Italia dall’estero). La ricerca ha individuato, fino alla data del 30/6/2020, 219 campagne, che hanno raccolto € 72 milioni (€ 39,8 milioni dai portali lending e € 32,2 milioni dai portali equity). 

Nel solo 2019 sono stati raccolti € 33,5 milioni; il primo semestre del 2020 è andato bene, con un contributo di € 24,5 milioni. Le campagne italiane di lending hanno una dimensione media contenuta (€ 206.179) mentre quelle di equity sono ben più grandi (in media € 1.244.802). Il 53% dei progetti riguarda costruzioni ex novo e il 56% è localizzato in contesti urbani. La Lombardia è il baricentro dello sviluppo con il 68% dei progetti(il 48% nella città metropolitana di Milano). Nel lending il 43% degli imprenditori ha raccolto capitale su più di un progetto diverso, mentre nell’equity ciò accade più raramente (14%). In media, il capitale raccolto con il lending crowdfunding copre il 57% del budget dei costi e degli investimenti del progetto, mentre nell’equity crowdfunding la percentuale scende al 27%. Anche l’investimento medio singolo dei contributori è significativamente diverso: € 592 per il lending e € 7.826 per l’equity, dove sono totalmente assenti al momento fondi, banche, investitori istituzionali e professionali. 

I due temi che impatteranno sullo sviluppo mondiale e italiano del RECF sono inevitabilmente la crisi Covid-19 e lo sviluppo del PropTech.

La pandemia globale sta impattando non solo sugli investimenti degli operatori (domanda di capitale) e sul mercato finanziario (offerta di capitale) ma anche sullo stesso mercato immobiliare: la pandemia potrebbe infatti modificare in modo permanente le preferenze abitative e lavorative della popolazione. Da una parte il RECF è considerato come sorgente preziosa di liquidità immediata, dall’altra le conseguenze economiche dello shutdown in termini di calo di reddito disponibile non tarderanno a farsi sentire sulla redditività degli investimenti e sulla solvibilità dei creditori. La crisi Covid-19 ha comunque accelerato la digitalizzazione dei processi e la diffusione del- le nuove tecnologie PropTech, che sono destinate a rivoluzionare il settore. 

Negli scenari più conservativi, si stima che a fine 2020 il mercato europeo del RECF possa superare il valore cumulato di raccolta di € 4 miliardi, sfiorando la soglia di € 100 milioni in Italia. Una buona opportunità per superare i confini nazionali interni è la proposta di regolamentazione europea del crowdfunding, che permetterà una normativa omogenea del settore evitando asimmetrie regolamentari e arbitraggi.

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