Impianti certificati: l’importanza nella locazione di un immobile

27 Novembre 2020

Come nel caso della compravendita di un immobile, anche nella locazione è altrettanto importante, se non ancor di più, non sottovalutare l’argomento.

Detto questo, andiamo a vedere in modo sintetico gli aspetti principali a cui prestare particolare attenzione ed evitare così di incorrere in contenziosi con il conduttore.

Che cosa sono le certificazioni degli impianti

Quando si realizza un qualsiasi impianto all’interno di un appartamento, alla fine dei lavori deve essere rilasciato dalla ditta che li ha eseguiti un’attestazione che certifichi che gli impianti sono stati realizzati a regola d’arte ed in conformità alla normativa vigente. Questo garantisce che chi vive nell’appartamento non veda messa a rischio la propria incolumità fisica.

E’ obbligatorio consegnare le certificazioni degli impianti al conduttore?

La normativa in materia non impone alcun obbligo in capo al locatore di consegnare al conduttore un immobile dotato di impianti conformi alle norme vigenti né tantomeno le certificazioni degli impianti stessi. Bisogna, però, sottolineare il fatto che la dotazione delle certificazioni di conformità accresce sicuramente il valore economico dell’immobile e, di conseguenza, la rendita che si può percepire dalla locazione.

Assenza delle certificazioni di conformità

I motivi per i quali gli impianti potrebbero risultare sprovvisti delle certificazioni potrebbero essere diversi:

• la realizzazione risale a molti anni fa;
• i lavori sono stati eseguiti da qualcuno che non era abilitato a rilasciarle;
• sono andate perdute.
• ecc…

Pertanto, a seconda della situazione, è importante capire se ci sia o meno la possibilità di ottenere le certificazioni, ad esempio ricontattando la ditta che ha eseguito i lavori per farcene ridare una copia. Qualora questo non sia possibile, è importante verificare che gli impianti fossero quantomeno stati conformi alle norme vigenti al momento della loro realizzazione e che rispondano a determinare caratteristiche. Ma come verificarlo nel caso di impianti risalenti a molti anni fa? Non è semplice…

Cosa fare per evitare futuri contenziosi con il conduttore?

Una volta certi dell’assenza delle certificazioni e dell’impossibilità di riottenerle, a differenza del caso della compravendita (dove a nostro avviso la situazione è più chiara) le strade sono 2:

• mettere a conoscenza il conduttore sin dall’inizio delle trattative (e cioè già a partire dalla sottoscrizione della proposta di locazione o, in caso di assenza di questa, del contratto di locazione) della non conformità degli impianti alla normativa vigente e della mancanza delle relative certificazioni;
• provvedere alla messa a norma degli impianti prima di locare l’immobile.

La prima soluzione sembrerà, come effettivamente lo è, quella più semplice ed efficace in quanto il conduttore non potrà opporre eccezioni e richiedere la risoluzione del contratto o la riduzione del canone. E’ importante, però, tenere presente quanto recitato dall’art. 1580 del Codice Civile: 

“Se i vizi della cosa o di parte notevole di essa espongono a serio pericolo la salute del conduttore o dei suoi familiari o dipendenti, il conduttore puo’ ottenere la risoluzione del contratto, anche se i vizi gli erano noti, nonostante qualunque rinunzia”.

Inoltre, con la sentenza n. 8637/2016 la Cassazione ha stabilito che in tali casi si è davanti ad un grave inadempimento da parte del locatore che giustificherebbe il rilascio dell’immobile da parte del conduttore con conseguente sospensione del pagamento del canone

Conclusioni 

Nonostante potrebbe comportare un immediato esborso di denaro importante, a differenza della compravendita il consiglio è quello di provvedere alla messa a norma degli impianti prima di locare l’immobile. In questo modo, ci si solleverà in primis da ogni responsabilità circa l’incolumità delle persone che abiteranno l’immobile ed in secondo luogo da eventuali contenziosi con il conduttore. Nel caso in cui il locatore non abbia la disponibilità economica per adeguare gli impianti, si può stabilire contrattualmente che l’adeguamento sarà a carico del conduttore.

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