Come proteggersi dalle insidie di una proposta di acquisto

04 Novembre 2021

Il passaggio più delicato quando si decide di procedere all’acquisto di un appartamento per il tramite di un’agenzia immobiliare è il momento in cui ci si trova a dover sottoscrivere la proposta d’acquisto che verrà poi presentata al proprietario.

La maggioranza delle persone ignora il fatto che la proposta d’acquisto, una volta accettata, si trasformi in un vero e proprio contratto vincolante tra le parti, con conseguenti responsabilità nel caso di inadempimenti.

Nel caso dell’acquirente, la responsabilità principale riguarderà il pagamento del prezzo nei tempi concordati.
Nel caso del venditore, le responsabilità sono maggiori in quanto dovrà prestare adeguate garanzie in merito alle caratteristiche e rispondenza alle norme di legge del bene venduto.

Premesso che ci sono alcuni aspetti che non pregiudicano la commerciabilità dell’appartamento e possono essere oggetto di trattativa, riportiamo 10 elementi importanti a cui stare attenti quando si decide di voler procedere con la sottoscrizione della proposta d’acquisto.

1. Destinatario della proposta: verificare che il destinatario sia l’effettivo proprietario o qualcuno in possesso di procura notarile (tratteremo in futuro al vendita di cosa altrui o futura);
2. Provenienza: che sia una compravendita, una successione, una donazione, usucapione o testamento, è importante prenderne visione (ancora meglio se ci si fa accompagnare da qualcuno che sia in grado di valutarne la correttezza) per capire se si corrono rischi come ad esempio nel caso di una donazione non accompagnata da un’adeguata polizza assicurativa;
3. Piena proprietà o diritto di superficie: a parte il caso in cui si abbia la consapevolezza che si sta per acquistare un diritto di superficie, far specificare sempre che la proposta d’acquisto è per la piena proprietà;
4. Urbanistica: è consigliato inserire l’impegno da parte del proprietario a garantire la legittimità e conformità alle norme di legge di quanto si sta acquistando, meglio ancora se il proprietario abbia già provveduto a far redigere da tecnico una relazione di conformità che attesti la rispondenza dello stato di fatto al progetto edilizio ed eventuali successive pratiche edilizie presentate per apportare delle modifiche. Nel caso di difformità o assenza di documenti quali ad es. l’agibilità, è preferibile farsi assistere ed essere consigliati da un professionista;
5. Catasto: la conformità della planimetria catastale rispetto allo stato dei luoghi e la corretta intestazione è un altro aspetto che il proprietario deve garantire per legge. Anche in questo caso, qualora ci fossero difformità sarebbe meglio farsi consigliare su come sia meglio procedere;
6. Iscrizioni ipotecarie e/o trascrizioni pregiudizievoli: molto spesso ci si ritrova di fronte ad un venditore che debba estinguere il mutuo contratto al momento dell’acquisto. In tal caso, verrà citata l’ipoteca ed il relativo impegno della banca a cancellarla una volta estinto il debito. L’importante è inserire l’assenza di trascrizioni pregiudizievoli;
7. Vincoli: in alcuni casi ci possono essere dei vincoli paesaggistici, ambientali, storici, ecc… che possono limitare e/o sottoporre ad ulteriori pareri l’esecuzione di interventi edilizi, oltre ad eventuali prelazioni nell’acquisto. Prevederne l’esclusione;
8. Impianti: conoscerne lo stato e sapere se gli impianti realizzati all’interno dell’abitazione sono dotati di certificazione per valutare gli interventi necessari e conseguentemente un adeguato prezzo di acquisto. Indicare sulla proposta se si richiede o meno il rilascio delle certificazioni;
9. Condominio: è consuetudine farsi consegnare dal venditore al momento della sottoscrizione dell’atto notarile per il trasferimento della proprietà una dichiarazione dell’amministratore di condominio. E’ consigliabile però indicare sin dalla proposta che il venditore è in regola con il pagamento degli oneri sia ordinari che straordinari, che eventuali lavori straordinari deliberati prima del rogito resteranno a carico della parte venditrice e che non ci sono liti in corso afferenti l’unità immobiliare.
10. Detrazioni in godimento: nel caso in cui il proprietario stia usufruendo di eventuali detrazioni è possibile farlo rientrare nella trattativa e specificarlo già in fase di proposta.

Conclusioni

Questi sono i principali punti di una compravendita che potremmo definire “normale”. Ma la verità è che ci sono così tanti aspetti che andarli ad elencare tutti sarebbe impossibile.
Il consiglio, nel caso in cui non siate particolarmente esperti d’immobiliare e stiate per procedere alla sottoscrizione di una proposta d’acquisto, rimane sempre di farsi assistere da qualcuno che conosca la materia.

In questo modo, eviterete sorprese sia prima che dopo l’atto notarile di trasferimento della proprietà e risparmierete tempo e soldi in inutili contenziosi. 

Pagare un compenso provvigionale non deve essere una spesa, ma un investimento.

Una compravendita limpida e trasparente è una garanzia per l’acquirente, ma soprattutto per il venditore.

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